الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است، در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند، می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

 

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، مدارک زیر لازم است :

١- سند رسمی مالکیت با سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی، حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

 

۲- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنّی مستقل برای هر واحد.

 

۳- بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.

 

۴- تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

 

۵- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

 

اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد، باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

 

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه ی مهندس ناظر، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست، عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

 

 

طرفین دعوی

این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.

 

اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی نظير اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود.

 

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است؛ ولی از آنجا که تاکنون آیین نامه ی اجرایی این ماده، توسط وزارت مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

 

نحوه ی اجرای رأی

هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

 

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، میخواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک، خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام میکند.

 

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

۱) برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

 

۲) سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود، در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.

 

۳) هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش، جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است.

 

۴) در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود، در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت، می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهده الزام کرد. به عنوان مثال: در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند، در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی، اجرای ثبت، راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

 

۵) دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود؛ اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی، نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک، منطقی تر است.

 

۶) برای طرح این دعوی، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره، قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

 

۷) اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند. پیش خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.

 

۸) اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود، پیش فروشنده می تواند، اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.

 

 

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک | وکیل ملکی | گروه وکلای تهران

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک | وکیل ملکی | گروه وکلای تهران

مستندات قانونی ماده ی ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹

هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد پیش خریدار در آید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش فروش ساختمان محسوب میشود.

 

 

تبصره – اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهار چوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می گیرد، اقدام به پیش فروش ساختمان کنند:

 

۱- سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد.

 

۲- مستأجرين اراضی، اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.

 

ماده ی ۲ قانون پیش فروش ساختمان در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود

 

۱- اسم و مشخصات طرفین قرارداد، اعم از حقیقی یا حقوقی.

 

۲- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک.

 

۳- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله، مانند مساحت اعیانی تعداد اتاق ها، شماره ی طبقه، شماره ی واحد، توقفگاه، پارکینگ و انباری… .

 

۴- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود. مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیر بنا، تعداد طبقات و كل واحدها، نما و نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ی ساخت و شناسنامه ی فنی هر واحد، قید شده یا عرفاً در قیمت، مؤثر است.

 

۵- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه ی پرداخت.

 

۶- شماره ی قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی.

 

۷- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی.

 

۸- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمينها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله.

 

۹- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادر کننده ی پروانه و سایر مراجع قانونی

 

۱۰- معرفی داوران.

 

۱۱- احکام مذکور در مواد ۶ و ۷ و ۸ و تبصره ی آن، ۹ و ۱۱ و ۱۲ و ۱۴ و ۱۶ و ۲۰ این قانون.

 

ماده ی ۳ قانون پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ی ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل، صورت گیرد.

 

ماده ی ۴ قانون پیش فروش ساختمان

تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه ی مدارک زیر است:

 

١- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده، اختصاص یافته است.

 

٢- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنّی مستقل برای هر واحد.

 

۳- بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.

 

۴- تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.

 

۵- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

 

تبصره – در مجموعه های احداثی که پیش فروشنده، تعهداتی در برابر مرجع صادر کننده ی پروانه از قبیل آماده سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجاره ی پیش فروش واحدهای مذکور، منوط به حداقل سی درصد (۳۰) پیشرفت در انجام جمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادر کننده ی پروانه میباشد.

 

ماده ی ۵ – تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق الثبت و بدون ارائه ی گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حق التحریر، طبق تعرفه ی خاص قوه ی قضاییه صورت می گیرد.

 

ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان و کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش فروش، توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفين و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفين، یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. در صورت نیاز، داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل، استفاده کنند. آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.

 

ماده ی ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان

پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه ی اجرایی این قانون مشخص می شود، اخذ و ضمیمه ی درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده، ارائه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده، حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون ریال تا یکصد میلیون ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات، محکوم خواهند شد.

 

ماده ی ۲۲ قانون پیش فروش ساختمان

شهرداریها مکلفند، هنگام صدور پروانه ی ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه ی فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره ی مسلسل، صادر و به متقاضی تسلیم کنند.

 

ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی، اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز، اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی، محکوم می شوند.

 

تبصره – جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود. مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهر سازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف میشود.

 

ماده ی ۲۵ قانون پیش فروش ساختمان

آیین نامه ی اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب، توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رییس قوه قضاییه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.

 

منبع: لینک محتوای کپی شده